Jouw huis
en hypotheek

De hoofdregel is dat degene die de kosten van de notaris betaalt, ook de notaris kiest. Als een woning “kosten koper” wordt gekocht (wat meestal zo is), kiest de koper dus de notaris.
Verstandig is om de keus niet alleen te maken aan de hand van de laagste prijs voor het opstellen van de hypotheekakte en leveringsakte. Vraag ook wat de notaris nog meer voor je kan betekenen.
Stel bij het vinden van de juiste notaris bijvoorbeeld de volgende vragen:

• Is er de gelegenheid voor een niet verplichtend informatief gesprek?
• Kan je op de gewenste termijn terecht?
• Besteedt de notaris ook tijd aan je persoonlijke situatie?
• Adviseert hij bijvoorbeeld over een testament of samenlevingscontract?

Wanneer je een woning gaat kopen, krijg je doorgaans te maken met twee soorten kosten voor de notaris: kosten voor de leveringsakte (eigendom) en kosten voor de hypotheekakte (financiering).
Alle kosten die je maakt voor de financiering van de woning mag je in beginsel aftrekken voor de inkomstenbelasting.
Denk aan:

• Advies- en bemiddelingskosten van uw hypotheekadviseur
• Bereidstellingsprovisie
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
• Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
• Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
• Boeterente
• Bouwrente die u betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
• Kosten voor uw nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot.

Let op: niet altijd kan je de kosten aftrekken. Het hangt ook van je persoonlijke situatie en woningverleden af en het soort hypotheeklening. Check dit van tevoren goed bij je hypotheekadviseur.

Zakelijke lasten zijn de lasten die de gemeente en het waterschap ieder jaar bij een woningeigenaar in rekening brengen. Denk bijvoorbeeld aan de onroerende zaak belasting (OZB), waterschapslasten of het rioolrecht.
Degene die op 1 januari van een jaar eigenaar is van de woning, betaalt de zakelijke lasten voor het hele jaar.
Dit betekent dat wanneer je een huis koopt en in eigendom geleverd krijgt, de verkoper de zakelijke lasten voor het hele jaar al heeft voldaan. De notaris zorgt er voor dat je als koper aan de verkoper de lasten vergoed die hij al heeft betaald voor de nog resterende periode van dat jaar. Deze vergoeding zet de notaris op de afrekening bij verkoper en koper. Je hoeft dat dus als partijen niet zelf meer uit te rekenen en uit te voeren. Tenminste: dat doet de notaris als je dat als verkoper en koper van tevoren bent overeengekomen. In de praktijk wordt dit vrijwel altijd in de koopovereenkomst opgenomen.

KIK is een afkorting van Keten Integratie Kadaster. Met de KIK-procedure wordt een akte volledig geautomatiseerd door de notaris bij het Kadaster aangeleverd. Denk aan een leveringsakte en een hypotheekakte. Dat scheelt het Kadaster tijd en geld. Daarom brengt het Kadaster een lager inschrijvingstarief in rekening en scheelt je dat geld.

In een aantal gevallen kan de notaris een leveringsakte niet via KIK opstellen:

• Eén eigenaar tekent per volmacht of handelt in verschillende hoedanigheden.
• Er sprake is van een gedeeltelijk perceel.
• De levering tot stand komt via erfopvolging (denk bijvoorbeeld aan een erfgenaam die een geërfde woning verkoopt).
• Er is gebruik gemaakt van buitenlandse identiteitsbewijzen en/of verblijfsdocumenten.
• Bij beperkte rechten (erfpacht bijvoorbeeld).
• Het verkochte maakt deel uit van een (nieuwbouw)project en er moeten “beperkte rechten” worden gevestigd.
• één of beide partijen wonen in het buitenland.

Ook kan nog niet iedere Hypotheekakte via KIK worden opgesteld. Niet alle hypotheekbanken werken aan dit systeem mee. En voor de akte gelden nog een paar andere voorwaarden (het moet bijvoorbeeld gaan om gehele kadastrale percelen).

Het kopen van een appartement (beter gezegd: een “appartementsrecht”) is juridisch gezien iets heel anders dan het kopen van een huis. Je koopt geen grondgebonden woning, geen gebouw, maar het recht om een deel van het gebouw (en toebehoren) te mogen gebruiken. Dit is het appartementsrecht. Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar van het gebouw. Daaronder vallen ook de ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik. Een appartementseigenaar heeft het exclusieve recht tot gebruik van zijn woning, parkeerplaats of berging, tenzij anders is bepaald.
Appartementseigenaren zijn verplicht lid van een Vereniging van Eigenaren. Vaak moeten maandelijks servicekosten voldaan worden.

Soms heb je naast de hypotheek voor je nieuwe woning ook nog tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig. Bijvoorbeeld bij een woning met overwaarde. Stel je wilt verhuizen en vindt een nieuwe koopwoning en om die nieuwe woning te financieren wil je (naast een nieuwe hypotheek) de overwaarde van je huidige woning gebruiken. Maar uiteraard is die overwaarde nog niet beschikbaar zolang je nog eigenaar van die woning bent. Je moet dan dus de tijd “overbruggen” tussen de dag dat je eigenaar van de nieuwe woning wordt en de dag dat je geen eigenaar meer van de “oude’ woning bent (want dan pas komt de overwaarde beschikbaar). Dan wil de bank die overbrugging vaak voor je financieren. De bank schiet dan dus eigenlijk de overwaarde van je woning even voor: een tijdelijke overbruggingshypotheek op je “oude” woning. Je betaalt alleen rente. En zodra die woning is verkocht en wordt overgedragen, los je de overbruggingshypotheek weer af.

Deze overbruggingshypotheek wordt ingeschreven in het Kadaster. De notaris die de overdracht van je oude woning behandelt zorgt er voor dat de overbrugging wordt afgelost met de opbrengst van je verkochte woning.

Het punt is dat de notaris geen melding krijgt van de overbrugging. Hij weet dan ook niet dat er een bank is hij moet vragen hoeveel er moet worden afgelost aan overbrugging. En zo’n aanvraag moet bij veel banken wel ruim tevoren worden aangevraagd. Als de notaris een paar dagen voor de leveringsdatum de oude woning nog een keer checkt bij het Kadaster is er eigenlijk geen tijd genoeg meer om de overbruggingsaflossing nog te regelen met de bank. Je moet dan hopen dat de bank akkoord gaat met een spoedaanvraag en alles nog (net) op tijd lukt.

Daarom vindt elke notaris die een woningoverdracht in behandeling heeft het fijn dat de eigenaar laat weten dat er een tijdelijke overbruggingshypotheek op de woning is gezet of binnenkort zal worden gezet. Dat voorkomt onnodige onrust, niet alleen bij de notaris en bank, maar uiteindelijk ook bij je zelf als eigenaar.

Bij echtscheiding of beëindiging van een andere samenlevingsvorm komen financiële regelingen kijken. De bezittingen en schulden die jullie gezamenlijk bezitten, worden verdeeld. Als bij die verdeling ook een woning hoort en één van beiden neemt de eigendom geheel over, dan is tussenkomst van de notaris vereist. De notaris maakt de akte van verdeling, waarmee de overnemende partij geheel eigenaar van de woning wordt. Wat ook belangrijk is: zo lang die notariële akte nog niet is getekend blijven de beide gewezen partners naar de bank toe ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de bestaande hypotheek-verplichtingen. Ook als één van de twee feitelijk de woning al heeft verlaten.

Als verkoper kun je volstaan met het tekenen van een volmacht. Die volmacht ontvang je van de behandelend notaris. Namens jou zal dan een ander (meestal een medewerker van het notariskantoor) de akte tekenen.
Wel moet je je handtekening bij de betreffende notaris of bij een andere door jou gekozen notaris laten legaliseren. Je neemt de volmacht dan naar die notaris mee en een geldig legitimatiebewijs. Maak tevoren wel even een afspraak.
Als koper kun je ook volstaan met het tekenen van een volmacht, behalve als er ook een hypotheekakte moet worden getekend: dit moet in persoon bij de behandelend notaris gebeuren. In bijzondere gevallen kan de behandelend notaris ook een officiële notariële volmacht akte maken die je dan in persoon bij die notaris tekent.

Als je je woning verkoopt, dan moet je aan de koper laten zien welk energielabel de woning heeft. Doet je dat niet, dan kan de overheid je een boete opleggen die behoorlijk kan kosten. En de koper kan er ook een probleem van maken. Vraag een energielabel aan bijvoorbeeld via www.energielabelvoorwoningen.nl.

Een makelaar inschakelen is niet verplicht, maar dit wordt wel vaak gedaan. Onze regio kent veel makelaars die je kunnen helpen met het vinden van een woning. Ze kunnen je ondersteunen bij de prijsvorming en bij de onderzoeks-plicht die je wettelijk als koper hebt.
De verkoopmakelaar stelt in de meeste gevallen de koopovereenkomst op, maar de koper mag de notaris kiezen (tenminste als in de koopovereenkomst staat dat de woning “kosten koper” wordt verkocht, wat meestal ook het geval is).